6.3.2 Grondprijs

Trendmatige ontwikkeling agrarische grondprijs

De agrarische grondprijs is na de forse stijgingen in 2008 en 2009 in de afgelopen jaren nog iets verder toegenomen tot gemiddeld 50.000 euro per ha (figuur 6.5). De stijging van de grondprijs hangt samen met de schaalvergroting in de grondgebonden landbouw. Schaalvergroting blijkt in deze sector bij benadering parallel te lopen met uitbreiding van het bedrijfsareaal. De areaalvergroting verloopt trendmatig en in het verlengde daarvan de vrije waarde van landbouwgronden. Zonder schaalvergroting zou de prijs van onverpachte landbouwgrond mogelijk slechts de helft zijn van de huidige prijs. De verklaring hiervan is dat de opbrengstwaarde van extra grond voor bedrijven met groeiaspiraties bij benadering tweemaal zo hoog is als de gemiddelde opbrengstwaarde van grond. In de grondgebonden landbouw zijn technische ontwikkelingen vaak alleen rendabel toepasbaar bij een grotere bedrijfsomvang (schaal).

Tijdelijk doorschieten agrarische grondprijs

Er zijn tijdelijk afwijkingen van de trendmatige ontwikkeling van de vrije grondprijs als gevolg van het doorschieten van die prijs, doorgaans gevolgd door een vergelijkbare daling. Doorschieten betekent dat de grondprijs tijdelijk boven zijn ‘evenwichtswaarde’ uitstijgt, waarna een correctie optreedt. Een dergelijke cyclus, waarin begrippen als verkopers- en kopersmarkt een belangrijke rol spelen, duurt doorgaans rond de tien jaar en heeft zich in het verleden meermalen voorgedaan. De laatste keer tussen 1995 en 2005. De stijging van de grondprijs in de periode 2006-2012 tot 50.000 euro per ha houdt mede verband met de daling van de prijs van het melkquotum en de ‘overloop’ daarvan in de grondprijs als gevolg van de voorgenomen afschaffing van de melkquotering in 2015.

Koopprijs regulier verpachte gronden

In 2012 kochten zittende pachters voor gemiddeld 31.500 euro per ha de door hen regulier gepachte grond aan. Dit is 63% van de prijs van onverpachte grond, die in hetzelfde jaar 50.000 euro per ha bedroeg. De spreiding van door de zittende pachter betaalde prijzen voor de door hem regulier gepachte gronden is aanzienlijk. Enerzijds is dit het gevolg van de grote regionale prijsverschillen van onverpachte gronden en daarmee ook van verpachte gronden (de prijs van onverpachte grond is immers leidend voor die van verpachte grond). Anderzijds is de prijs afhankelijk van de door koper (en verkoper) ingeschatte resterende looptijd van de reguliere pachtovereenkomst. Is die looptijd onbepaald, dan is de prijs relatief laag. Als de zittende pachter op leeftijd is en geen opvolger heeft, mag een relatief korte resterende looptijd worden verwacht, en zal de prijs in verpachte staat oplopen richting de prijs in onverpachte staat.

Beleggen in grond

De prijs van landbouwgronden is gestegen ondanks de economische crisis. Dit maakt dat beleggers eerder dan voorheen een belegging in landbouwgronden overwegen. De vraag is welke risico’s daaraan zijn verbonden. Het rendement van een belegging in landbouwgrond is opgebouwd uit ten minste drie componenten: netto-opbrengsten uit pacht of uit eigen bedrijfsvoering, waardeverandering van de grond bij voortgezet gebruik in de landbouw, waardeverandering van de grond bij een bestemmingswijziging. Bij een belegging in regulier verpachte landbouwgrond komt daar nog de waardevermeerdering bij als de grond vrij van pacht valt.

De jaarlijkse netto-opbrengsten van landbouwgrond zijn bescheiden. Als het om reguliere pacht of geliberaliseerde pacht van langer dan 6 jaar gaat, wordt de hoogte van de pachtopbrengsten wettelijk begrensd door het vigerende Pachtprijzenbesluit. Daar drukken voor de verpachter dan nog eigenaarslasten, beheerskosten en belastingverplichtingen op. De in de praktijk ontvangen pachtopbrengsten zijn overigens meestal lager dan genoemde wettelijke hoogst toelaatbare pachtbedragen, omdat lang niet alle verpachters elke verhoging in het verleden hebben doorgevoerd (zie tabel 6.6 en figuur 6.7). De hoogst toelaatbare pachtprijzen per pachtprijsgebied worden ontleend aan wat middelgrote en grotere akkerbouw- en melkveebedrijven de afgelopen vijf jaar gemiddeld met landbouwgrond hebben verdiend. Dat betekent dat ook de netto-opbrengsten per hectare uit eigen bedrijfsvoering aan de lage kant zijn.

Het is aannemelijk dat de schaalvergroting in de landbouw zal doorgaan en de bepalende factor blijft achter de hoge waarde van grond bij voortgezet agrarisch gebruik. Voorts mag worden aangenomen dat de kans op verstedelijking op termijn weer zal toenemen. Alleen wanneer er voor de uitbreiding van melkveebedrijven in de toekomst dierrechten zouden moeten worden aangeschaft, zal de waardeontwikkeling van de grond stagneren of zelfs negatief kunnen zijn.